एमपीडी–2047 के तहत दिल्ली का लो-डेन्सिटी एरिया (एलडीए)

लो-डेन्सिटी एरिया का मतलब

लो-डेन्सिटी एरिया, यानी एलडीए, एमपीडी–2047 की वह श्रेणी है जो दिल्ली की सीमावर्ती और ग्रीन बेल्ट ज़मीन को नियंत्रित करती है। यह पहले की दो अलग-अलग बेल्ट को एक व्यवस्था में मिला देती है: राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र दिल्ली की सीमा के साथ एक सीमावर्ती गाँव की राजस्व सीमा की गहराई तक की ज़मीन, और वह इलाक़ा जो पिछले मास्टर प्लान में लो-डेन्सिटी रेज़िडेंशियल एरिया (एलडीआरए) घोषित था।

प्लान इस बेल्ट को कम सघनता वाले डेवलपमेंट, बड़े खुले क्षेत्रों और पर्यावरणीय संपदा से पहचानता है, जिसका काफ़ी हिस्सा पहले ही नियोजित और अनियोजित डेवलपमेंट में इस्तेमाल हो चुका है। इस मिली-जुली श्रेणी का घोषित उद्देश्य है इन इलाक़ों का पारिस्थितिक स्वरूप बनाए रखते हुए नियोजित, एकसमान और टिकाऊ डेवलपमेंट सुनिश्चित करना — पर्याप्त सार्वजनिक बुनियादी ढाँचे के साथ अनुकूल आवासीय, संस्थागत, मनोरंजक और अन्य अनुमेय गतिविधियों को जगह देना।

एलडीए को पॉलिसी-आधारित डेवलपमेंट क्षेत्र माना गया है। इसका एक ठोस नतीजा है: जहाँ कोई स्कीम मंज़ूर हो जाती है, वहाँ नीचे का लैंड यूज़ मंज़ूर डेवलपमेंट फ़्रेमवर्क से अधिक्रमित हो जाता है। किसी पुराने ज़ोनल डेवलपमेंट प्लान पर दिखा कृषि या अन्य यूज़ ज़ोन अपने आप इस सवाल को तय नहीं करता।

कौन-से गाँव शामिल हैं

प्लान इन गाँवों की सूची अनुबंध 17 में दो हिस्सों में देता है। अनुबंध के एक नोट में साफ़ किया गया है कि "गाँव" शब्द का अर्थ राजस्व गाँव की सीमा है — जो बस्ती या आबादी के दायरे से काफ़ी बड़ी होती है, और उससे भी बड़ी जितना ज़्यादातर लोग गाँव का नाम सुनकर मान लेते हैं।

अनुबंध 17ख — लो-डेन्सिटी रेज़िडेंशियल एरिया घोषित 23 गाँव

ये वे गाँव हैं जिन पर पिछले मास्टर प्लान में एलडीआरए का दर्जा था, और इनमें दक्षिणी दिल्ली की वह फार्महाउस बेल्ट शामिल है जो इस श्रेणी की चर्चा में ज़्यादातर लोगों के मन में होती है।

अनुबंध 17क — 47 सीमावर्ती गाँव

ये राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र दिल्ली की सीमा के साथ एक सीमावर्ती गाँव की राजस्व सीमा की गहराई तक आते हैं, और प्लानिंग ज़ोन में बँटे हुए हैं।

डेवलपमेंट कंट्रोल नॉर्म्स

प्लान लो-डेन्सिटी एरिया के प्लॉट के लिए उपयोग परिसर के हिसाब से डेवलपमेंट कंट्रोल नॉर्म्स तय करता है। हर उपयोग परिसर पर न्यूनतम 10,000 वर्ग मीटर प्लॉट एरिया और न्यूनतम 18 मीटर सामने का राइट ऑफ वे लागू है।

तालिका के साथ प्लान यह भी दर्ज करता है कि तालाब, पोखर और जल निकाय अनुमेय हैं और एफएआर तथा सेटबैक नॉर्म्स से बाहर रखे गए हैं; राष्ट्रीय राजमार्गों के किनारे डेवलपमेंट के लिए एनएचएआई के निर्धारित नॉर्म्स लागू होंगे; और भवन का सेटबैक प्लॉट के किनारे से सामने की ओर कम से कम 15 मीटर तथा बाक़ी तीनों ओर 5 मीटर होना चाहिए।

कृषि और उससे जुड़ी गतिविधियाँ पूरे लो-डेन्सिटी एरिया में आधार रूप में अनुमेय हैं।

आवासीय के लिए क्या बदला

जो कोई इस बेल्ट में ज़मीन रखता है और वहाँ घर बनाने की सोच रहा है, उसके लिए यही वह हिस्सा है जो मायने रखता है — और बदलाव की दिशा अक्सर ग़लत समझी जाती है।

इस ढाँचे ने लो-डेन्सिटी बेल्ट में आवासीय डेवलपमेंट को उदार नहीं किया। इसे सख़्त किया है। न्यूनतम प्लॉट एरिया बढ़ा, अनुमेय एफएआर घटा, ऊँचाई कम हुई, ग्राउंड कवरेज पर साफ़ सीमा लगी, और प्रति होल्डिंग ड्वेलिंग यूनिट की संख्या घटाकर एक कर दी गई।

मौजूदा निर्माण

प्लान में व्यवस्था है कि निजी ज़मीनों पर अधिसूचना की तारीख तक के मौजूदा स्वीकृत निर्माण पहले की स्वीकृत नॉर्म्स के भीतर बने रहेंगे — और कोई भी भवन या संपत्ति जो पुनर्निर्माण या पुनर्विकास चुनती है, उसे मौजूदा डेवलपमेंट कंट्रोल नॉर्म्स का पालन करना होगा। खड़े निर्माण सुरक्षित हैं; दोबारा बनाने का अधिकार अपने आप साथ नहीं जाता।

नियमितीकरण

प्लान कहता है कि कोई भी मौजूदा निर्माण डेवलपमेंट कंट्रोल खंड में तय सभी नॉर्म्स पूरे करने पर, जुर्माना और अन्य अपेक्षित शुल्क देकर नियमितीकरण के योग्य हो सकता है। यह माफ़ी नहीं, शर्तों के साथ अनुपालन है — और उन शर्तों में न्यूनतम प्लॉट एरिया तथा राइट ऑफ वे दोनों शामिल हैं।

सड़क के लिए दी गई ज़मीन

एक प्रावधान सचमुच सुरक्षा देने वाला है और जान लेने लायक है। जहाँ सड़कों या सार्वजनिक बुनियादी ढाँचे के लिए ज़रूरी ज़मीन भू-स्वामियों द्वारा लैंड पूलिंग या किसी अन्य निर्धारित डेवलपमेंट मॉडल से दी जाती है, वहाँ प्लान कहता है कि अनुमेय एफएआर और ग्राउंड कवरेज मूल प्लॉट एरिया के आधार पर गिने जाएँगे, और बची हुई विकास-योग्य ज़मीन पर इस्तेमाल किए जा सकेंगे। एक परंतुक जोड़ता है कि अगर ऐसा देने से बची हुई ज़मीन 10,000 वर्ग मीटर से नीचे चली जाए, तो वह कमी डेवलपमेंट परमिशन की पात्रता पर असर नहीं डालेगी।

इस परंतुक को ध्यान से पढ़िए: यह उस प्लॉट को बचाता है जो सड़क के लिए ज़मीन देने की वजह से थ्रेशोल्ड से नीचे गया। देखने में यह उस प्लॉट को नहीं बचाता जो पहले से ही थ्रेशोल्ड से नीचे था।

ग़ैर-आवासीय अवसर

जिस बदलाव पर सबसे कम ध्यान गया है, आर्थिक रूप से नतीजा उसी का सबसे बड़ा है। आवासीय नॉर्म्स सख़्त करने के साथ-साथ एमपीडी–2047 लो-डेन्सिटी एरिया में ग़ैर-आवासीय उपयोगों की एक बड़ी सूची ऐसी सघनता पर देता है जो इस ज़मीन के लिए पहले सोची ही नहीं गई थी।

एक जैसे 10,000 वर्ग मीटर के प्लॉट पर, उपयोग बदलते ही संकेतात्मक फ़्लोर एरिया बहुत अलग हो जाता है:

• संस्थागत, एफएआर 120 पर — लगभग 12,000 वर्ग मीटर फ़्लोर एरिया, 40% ग्राउंड कवरेज, 18 मीटर ऊँचाई। अस्पताल और मेडिकल कॉलेज सहित हेल्थकेयर, हर श्रेणी के स्कूल, कॉलेज, पॉलिटेक्निक, यूनिवर्सिटी, रिसर्च इंस्टिट्यूट, स्किल डेवलपमेंट और कोचिंग संस्थान, को-वर्किंग स्पेस और वृद्धाश्रम।
• गोदाम और वेयरहाउस, एफएआर 100 पर और 70% ग्राउंड कवरेज के साथ — स्टैंडअलोन गोदाम और वेयरहाउस, डिस्ट्रीब्यूशन सेंटर और खुले बाज़ार।
• कमर्शियल और लॉजिस्टिक्स, एफएआर 60 पर — रिटेल, एग्रो-प्रोसेसिंग, कोल्ड स्टोरेज, वेयरहाउसिंग स्कीम, वाहन पार्किंग, हर तरह की मंडी और थोक बाज़ार, तथा सोलर फ़ार्म।
• मनोरंजक और सामाजिक-सांस्कृतिक, एफएआर 30 पर — थीम और अम्यूज़मेंट पार्क, स्पोर्ट्स सुविधाएँ, रीक्रिएशनल क्लब, कन्वेंशन और एग्ज़ीबिशन सेंटर, आर्ट गैलरी, बैंक्वेट और लाइब्रेरी।
• आवासीय, एफएआर 10 पर — पाँचों में सबसे कम सघन।

उसी एक हेक्टेयर पर संस्थागत उपयोगकर्ता आवासीय की तुलना में लगभग बारह गुना फ़्लोर एरिया बना सकता है। किसी ख़ास ज़मीन पर इनमें से कुछ भी हासिल हो सकेगा या नहीं, यह उस ज़मीन पर और संबंधित नियामकों की क्लीयरेंस पर निर्भर करता है।

18 मीटर सड़क की शर्त

व्यावहारिक रूप से आने वाले कुछ वर्षों में लो-डेन्सिटी एरिया की ज़्यादातर व्यवहार्यता यही शर्त तय करेगी — प्लॉट का आकार नहीं।

तालिका में हर उपयोग परिसर के लिए न्यूनतम 18 मीटर सामने का राइट ऑफ वे चाहिए। बसी हुई लो-डेन्सिटी बेल्ट के बड़े हिस्से में — ख़ासकर छतरपुर, सतबरी, सुल्तानपुर, जौनापुर और घिटोरनी के पुराने हिस्सों में — मौजूदा रास्ते इससे काफ़ी सँकरे हैं।

प्लान इसका उपाय देता है, और वह उपाय सामूहिक है: जहाँ कोई मौजूदा प्लॉट ऐसी सड़क पर है जिसका राइट ऑफ वे निर्धारित न्यूनतम चौड़ाई से कम है, वहाँ उस गली के सभी भू-स्वामी पहुँच की शर्तें पूरी करने के लिए अपेक्षित ज़मीन देंगे, और इसके बदले मूल प्लॉट एरिया का एफएआर तथा ग्राउंड कवरेज बची हुई ज़मीन पर इस्तेमाल किया जा सकेगा।

यहाँ "सभी" शब्द बहुत भारी काम कर रहा है। एक गली पर एक भी अनिच्छुक मालिक उस पूरी गली के हर प्लॉट को रोक सकता है। जाँच करने वाले के लिए यह पड़ताल का सामान्य क्रम उलट देता है:

1. सामने की सड़क का असली राइट ऑफ वे ज़मीन पर पता करें, प्लान पर नहीं
2. पता करें कि पूरी गली को व्यावहारिक रूप से 18 मीटर तक लाया जा सकता है या नहीं
3. पता करें कि उस गली पर और कौन मालिक हैं, और वे तैयार हैं या नहीं
4. इसके बाद ही ज़मीन का ख़ुद आकलन करें

प्लान में लो-डेन्सिटी एरिया के लिए एक रोड नेटवर्क प्लान की व्यवस्था है, जिसे डीडीए तैयार करेगा और जिसे भू-स्वामियों के समूहों द्वारा पूलिंग या रेगुलेशन में निर्धारित अन्य डेवलपमेंट मॉडल से लागू किया जाएगा — वे रेगुलेशन अभी अधिसूचित होने बाकी हैं।

एलडीए कहाँ लागू नहीं होता

प्लान कहता है कि लो-डेन्सिटी एरिया के प्रावधान इन पर लागू नहीं होंगे:

• अधिसूचित लाल डोरा (आबादी) और गाँवों के अधिसूचित विस्तारित लाल डोरा में आने वाली ज़मीन
• प्राचीन संस्मारक तथा पुरातत्वीय स्थल और अवशेष अधिनियम, 1958 के अंतर्गत संरक्षित स्मारक या क्षेत्र की ज़मीन
• मंज़ूर, मौजूदा या प्रस्तावित मास्टर प्लान सड़कों, एचटी लाइनों, मुख्य ट्रंक जल आपूर्ति, सीवेज लाइनों और अन्य आवश्यक बुनियादी ढाँचे के राइट ऑफ वे के भीतर की ज़मीन
• राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र दिल्ली (अनधिकृत कॉलोनियों के निवासियों के संपत्ति अधिकारों की मान्यता) विनियम और उसके बाद के संशोधनों के अनुसार चिह्नित या नियमित अनधिकृत कॉलोनियों की ज़मीन
• वह ज़मीन जहाँ अधिसूचना के समय डीडीए या किसी अन्य सरकारी एजेंसी ने डेवलपमेंट के लिए पहले ही कोई प्लान मंज़ूर कर रखा है
• पहले से मौजूद संस्थान जो मंज़ूर हैं, नियमितीकरण के लिए विचाराधीन हैं, या सरकार की जाँच में हैं
• एलडीए के भीतर ग़ैर-अनुरूप क्षेत्रों में मौजूद गोदाम और गोदाम समूह जिन पर नियमितीकरण के लिए पहले से विचार हो रहा है — प्लान जोड़ता है कि जहाँ नियमितीकरण नहीं होता, वहाँ ऐसी ज़मीनें केवल एलडीए नॉर्म्स के अनुसार डेवलपमेंट के योग्य हैं
• ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट, हाई-डेन्सिटी कॉरिडोर और लैंड पूलिंग पॉलिसी के अंतर्गत आने वाले क्षेत्र
• अधिसूचित रिज, वन भूमि या रीजनल पार्क में आने वाले क्षेत्र — सिवाय उन फार्महाउसों के जो 01.08.1990 से पहले स्वीकृत हुए, या बाद में संबंधित नगर निकाय द्वारा मौजूदा फार्महाउसों के नियमितीकरण के लागू प्रावधानों के तहत मंज़ूर किए गए, और वे भी संबंधित शर्तों के अधीन

व्यवहार में यह पक्का करना कि आपकी ज़मीन इनमें से किसी अपवाद में नहीं आती, अक्सर पहली सार्थक जाँच होती है — और अक्सर सबसे सस्ती भी, क्योंकि यह बाक़ी सारा ख़र्च होने से पहले हो जाती है।

हरित आवरण और सस्टेनेबिलिटी

प्लान तय करता है कि लो-डेन्सिटी एरिया के प्लॉट पारिस्थितिक रूप से आत्मनिर्भर इकाइयों के रूप में डिज़ाइन किए जाएँ, जिनका लक्ष्य नेट ज़ीरो हो, और जो अलग-अलग या साझा सुविधाओं के रूप में ये उपलब्ध कराएँ:

• अपशिष्ट जल का 100% उपचार और अधिकतम पुनः उपयोग, एलडीए में डेवलपमेंट के लिए ज़ीरो लिक्विड डिस्चार्ज के साथ
• 100% हरित कचरे का पृथक्करण और पुनः उपयोग
• ऊर्जा माँग में नवीकरणीय ऊर्जा का योगदान — वांछनीय बताया गया है
• सतही पार्किंग और खुले प्लाज़ा के लिए पारगम्य सामग्री
• अनिवार्य वर्षा जल संचयन, लैंडस्केपिंग के हिस्से के रूप में बिना लाइनिंग वाले तालाब और जलाशय
• आवासीय प्लॉट के लिए, कुल प्लॉट एरिया का न्यूनतम 50% हरित क्षेत्र, जिसमें कुल प्लॉट एरिया का कम से कम 30% वृक्ष छत्र आवरण के अंतर्गत
• प्रति व्यक्ति जल आवश्यकता प्रचलित ऊँचे नॉर्म के बजाय 40 जीपीसीडी तक सीमित

ये इरादे नहीं, डेवलपमेंट की शर्तें हैं — और ख़ासकर हरित आवरण की शर्त किसी आवासीय प्लॉट के बड़े हिस्से पर मंज़ूरी के समय की एक बार की शर्त नहीं, बल्कि स्थायी बंधन है।

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